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Plano Diretor

Diagnósticos

2 - CARACTERIZAÇÃO GERAL DA OCUPAÇÃO URBANA NA ÁREA EM ESTUDO

Aspectos relacionados à implantação:

• Maior parte dos loteamentos (em número de 10) aprovados em data anterior à Lei Federal 6766/ 79 (Lei de Parcelamento do Solo), obedecendo apenas aos dispositivos legais vigentes à época, nos termos do decreto Lei 58 de dez/`37, regulamentado em set/ 38. Nestes parcelamentos a escritura lavrada apresentava, como obrigação do comprador, a pagar "pro-rata” as despesas com todas as obras de urbanização, inclusive calçamento, excetuando-se apenas a abertura de ruas.

• Inexistência de legislação municipal específica definindo diretrizes para a expansão urbana e o parcelamento do solo, com exigências que garantissem um projeto urbanístico adequado às características físicas do sítio, e a implantação de infra-estrutura urbana.

• Apenas três loteamentos e um desmembramento de gleba foram aprovados após a vigência da Lei Federal 6766/ 79, e das Deliberações Normativas da Região Metropolitana de Belo Horizonte: n.º 08 de 22/ 10/ 79 que define a zona de expansão metropolitana, e n.º 16 de 05/ 06/ 81 que estabelece normas para o parcelamento do solo.

A Tabela 1, a seguir, apresenta a data de aprovação de cada loteamento, conforme informações fornecidas pelo Setor de Cartografia da Prefeitura Municipal de Nova Lima.

Tabela 1 - Loteamentos aprovados e datas de aprovação Vale do Mutuca

Quadro 1 - Informações constantes nas plantas dos loteamentos - Vale do Mutuca

A ausência de uma política de expansão urbana para o município, bem como de diretrizes urbanísticas adequadas às especificidades do sítio natural, principalmente quanto às altas declividades encontradas em grande parte de seu território, criou facilidades para a descaracterização de glebas rurais com a aprovação de loteamentos urbanos, a partir da década de 50, em áreas limítrofes com o município de Belo Horizonte e marginais às principais rodovias (BH/ Rio e BH/ Nova Lima).

De acordo com análise do Prof. Joany Machado, constante do Plano Diretor de Nova Lima, em processo de elaboração, vários loteamentos foram ".... lançados prematuramente no mercado, com sentido especulativo e sem qualquer infra-estrutura urbana, relegados ao esquecimento pelo próprios adquirentes de lotes, constatando-se, hoje, elevado grau de inadimplência no pagamento do imposto territorial ....”

Em grande parte desses loteamentos os lotes apresentam áreas em torno de 400 a 500m2, totalmente inadequadas à topografia local.

Os parcelamentos ocorridos no Vale do Mutuca, com exceção do Estância Serrana cuja aprovação inicial foi em 1958, datam da década de 70, anteriores à Lei Federal 6766/79, e sua implantação não diferiu muito dos demais, em termos da ausência da infra-estrutura urbana necessária e desrespeito às especificidades do sítio natural.

Entretanto, praticamente todos os projetos obedeceram a um critério de 1000m2 para a área mínima dos lotes resultantes, oferecendo lotes um pouco maiores em pontos do loteamento que apresentavam declividades muito altas.

Um estudo da tipologia de ocupação do solo desses loteamentos mostra uma grande predominância dos lotes na faixa de 1000 a 2000m2, à`exceção do Conde onde predominam lotes de 2000 a 4000m2, Vila Campestre (predominância de 2000 a 2400m2), Vila d’El Rey (de 1200 a 3600m2) e Estância d’El Rey (de 2000 a 2700m2).

Implantados sem exigência de infra-estrutura, e localizados em áreas afastadas da sede urbana do município, com baixa densidade de ocupação, mas apresentando qualidades ambientais indiscutíveis, esses loteamentos passaram a se constituir alternativa de moradia para classes média e média alta de Belo Horizonte, à medida em que as áreas residenciais na zona sul da capital iam adensando-se.

Os investimentos da Prefeitura de Nova Lima também não priorizaram estes parcelamentos, provavelmente devido a sua baixa densidade de ocupação, sua pouca ou nenhuma ligação com a sede municipal, também carente de obras urbanas, onde havia maior concentração de habitantes do município e, consequentemente, uma maior força de pressão por investimentos públicos.

Assim, em praticamente todos os loteamentos, a infra-estrutura básica de urbanização e serviços foi implantada, dividindo-se as despesas entre os moradores, e sua operação e manutenção também feita com investimentos próprios.

Com projetos aprovados em períodos diferentes e atendendo, principalmente, aos interesses próprios de cada empreendedor, devido à ausência de uma diretriz municipal que orientasse a expansão e a organização espacial urbana na região, os loteamentos, em seu conjunto, definem um tecido urbano desarticulado, com poucos pontos de contato, diferenças acentuadas entre as malhas viárias relativamente a rampas, raios de curvatura e largura das vias.

Há quatro corredores de acesso a este conjunto urbano, sendo dois com entradas pela BR 040 (em direção ao Estância Serrana), e dois pela MG-30 (um em direção à Vila Campestre, Glebas Reais e Vila d’El Rey, e outro através do Condomínio Vila Castela), todos precários do ponto de vista de geometria viária e sinalização, conforme Capítulo 3, referente ao sistema viário. Apenas Vila Castela e Village Terrasse têm acesso direto pela MG-30, por estarem localizados em áreas lindeiras à rodovia. Há ainda quatro pontos de transposição do Ribeirão da Mutuca, interligando os loteamentos localizados em suas vertentes.

O loteamento Vila Alpina, em fase de implantação, foi aprovado no início de 1998 com exigência de implantação de toda a infra-estrutura urbana. Apresenta a maior parte dos lotes entre 1000m2 e 1500m2 e um número bem maior de lotes (416), em relação aos demais loteamentos. (Quadro 2).

Apesar de oferecer melhores condições de infraestrutura urbana de serviços em relação a outros loteamentos, Vila Alpina, pelo grande número de lotes de 1000m2 em terrenos de encosta, com altas declividades, à medida em que for se adensando, apresentará maior grau de impermeabilização do solo e, consequentemente, transtornos ao sistema de drenagem natural com prejuízos para os córregos limítrofes.

As obras necessárias à implantação do loteamento já causaram impactos, por exemplo, no Córrego Canavial, devido à deslizamentos de terra provocados pela terraplanagem necessária à abertura do sistema viário.

O Vale do Mutuca foi considerado zona de expansão metropolitana, pela Deliberação Normativa de RMBH n.º 08 de 22/ 10/ 79, passando a integrar a zona de expansão urbana de Nova Lima, com a aprovação da Lei Municipal de Perímetro Urbano em 23/ 03/ 82, feita a partir desta deliberação metropolitana. Ocorreram posteriormente algumas modificações neste perímetro (Lei 1317/ 92 e Lei 1438/ 95) que não chegaram a alterar substancialmente a lei anterior.

Dentro do zoneamento proposto pela Lei de Uso e Ocupação do Solo de Nova Lima, em vigor (Lei 1069/ 83 alterada pela Lei 1474/ 96), os loteamentos aí localizados e os novos loteamentos aprovados passam a ser zonas residenciais – ZR-1, onde é permitida apenas a edificação de unidades residenciais unifamiliares e o uso institucional local. O loteamento Village Terrasse, nessa legislação em vigor, é o único classificado como ZRE-3, onde são permitidos, além do uso residencial unifamiliar, os usos residencial multifamiliar horizontal, serviço local e institucional local. Entretanto, a Prefeitura está aprovando apenas o uso residencial unifamiliar, a partir de acordo com a associação dos moradores, apesar de não ter sido revogada a lei.

Apenas o uso residencial unifamiliar ocorre nos loteamentos, com duas exceções – uma escola particular para crianças, no Vila d’El Rey e um único conjunto residencial multifamiliar horizontal no Village Terrasse, ainda em construção, aprovado antes do acordo com a Prefeitura.

São ainda parte integrante deste conjunto urbano, as áreas de propriedade do Clube Campestre de Belo Horizonte (666 cotas familiares), e Serra d’El Rey Country Club (500 cotas familiares), ambos com sedes sociais e áreas recreativas, localizados próximos ao Estância Serrana.

Quadro2 - Ocupação e Uso do Solo (julho/ 1998) (conforme informações das plantas aprovadas e dos questionários respondidos pelos Condomínios)

O processo de ocupação gradativa dos loteamentos aprovados na década de 70, com maior presença e investimentos dos proprietários e ausência do poder público, configurou a estrutura de ocupação urbana e a organização dos assentamentos humanos hoje existentes:

- os proprietários mobilizaram-se e organizaram-se em condomínios que passaram a assumir os investimentos em projetos e obras para a urbanização de seu loteamento. Essas ações foram realizadas, entretanto, de forma independente, sem um plano que articulasse os loteamentos entre si, sem projetos e critérios técnicos adequados que levassem em consideração o conjunto dos loteamentos, principalmente em relação às ruas (melhorias no traçado, tipo de pavimentação), aos sistemas de micro-drenagem, ao abastecimento de água e à formas padronizadas e adequadas de afastamento dos esgotos sanitários.

- cada condomínio definiu normas e procedimentos de uso coletivo, para seu espaço, com responsabilidades e atribuições que respondessem às suas necessidades, introduzindo também alguns pontos relacionados à preservação ambiental. Essas normas e procedimentos passaram a fazer parte de um acordo assinado por todos e denominado Convenção de Condomínio, apesar dos parcelamentos, na realidade, não terem sido aprovados como condomínios horizontais. A denominação Condomínio passou, então, a ser incorporada ao nome oficial de cada loteamento. Os condomínios Glebas Reais e Vila Verde não têm convenção; Conde e Vila Castela constituiram Associação de Moradores, sociedade civil, sem fins lucrativos, com estatuto registrado. Os demais elaboraram convenções de condomínio e respectivos regimentos, formalizando um acordo coletivo assinado por todos.

- na ausência da administração municipal na solução de problemas relacionados à obras e serviços públicos, os condomínios passaram a assumir, cada vez mais, os investimentos para urbanização de seu espaço, para a prestação de serviços de água, limpeza de vias públicas, transporte e segurança.

- para garantir maior segurança aos moradores, nas áreas internas aos condomínios, foram construídas guaritas com cancelas nas entradas de cada um deles e nos pontos de articulação entre eles, com funcionários fazendo segurança 24h por dia, e exigindo a identificação de pessoas e veículos, apesar de todas as vias internas, por força de aprovação de loteamento, serem de propriedade pública.

Para um maior conhecimento dos interesses e aspirações da população residente neste conjunto urbano do Vale do Mutuca, e ainda para uma melhor avaliação do atual ritmo de ocupação e adensamento dos loteamentos alí localizados, foi enviado um questionário a cada condomínio, contendo, entre outras, questões específicas sobre a ocupação e o uso do solo.

As respostas dadas ao questionário e a análise das plantas dos loteamentos deram subsídios para uma leitura mais apurada das características físicas de cada loteamento e do processo de ocupação e uso que vem ocorrendo em cada condomínio, bem como da percepção de cada um deles em relação ao conjunto urbano alí representado. Os Quadros de 3 a 7 sintetizam essas informações.

É ainda importante se comentar sobre a denúncia, por parte dos condomínios, da existência de usos não autorizados pela legislação vigente, como bares e canil e, ainda, a utilização das faixas de preservação ao longo do Ribeirão da Mutuca. Proprietários de lotes com divisas para as faixas de reservas non aedificandi do Ribeirão da Mutuca e demais cursos d’água, vêm, sistematicamente, incorporando essas áreas às suas propriedades, sendo que algumas destas faixas sofreram intervenções de pequenas obras ou instalações realizadas pelos moradores.

Outro aspecto a ser observado, é o ritmo de crescimento de novas construções residenciais, por exemplo, nos condomínios Vila d’El Rey e Village Terrasse:

Vila d’El Rey: período 90/ 95 ? 1,8 novas construções/ ano
Village Terrasse: período 92/ 98 ? 8,0 novas construções/ ano

Registrou-se, ainda, a ocorrência de novas residências em construção no Bosque da Ribeira (16), Estância Serrana (5), Vila Castela (17), Vila d’El Rey (14) e Conde (1).

O aumento do ritmo de ocupação e do interesse pela compra de lotes nesses condomínios, a partir de 1990, decorre, em grande parte, do congestionamento de ocupação das áreas residenciais situadas ao sul de Belo Horizonte, causando uma fuga da população para áreas limítrofes situadas no município de Nova Lima. Essas áreas têm sido procuradas por permitirem melhor qualidade de vida, face ao meio ambiente circundante e facilidades de acesso a uma estrutura de serviços e de comércio em Belo Horizonte (BH Shopping, Belvedere III), e a equipamentos instalados nas proximidades da MG-30 (Hospitais, Faculdade, bares e restaurantes) e da BR 040.

Quadro 3
Síntese de observações feitas pelos Condomínios em resposta aos questionários enviados – Uso e Ocupação do Solo
(Estância d’El Rey e Vila d’El Rey Anexo não responderam o questionário)


Quadro 4
Síntese de observações feitas pelos Condomínios em resposta aos questionários enviados – Uso e Ocupação do Solo
(Estância d’El Rey e Vila d’El Rey Anexo não responderam o questionário)



Quadro 5
Síntese de observações feitas pelos Condomínios em resposta aos questionários enviados – Uso e Ocupação do Solo
(Estância d’El Rey e Vila d’El Rey Anexo não responderam o questionário)



Quadro 6
Síntese de observações feitas pelos Condomínios em resposta aos questionários enviados – Uso e Ocupação do Solo
(Estância d’El Rey e Vila d’El Rey Anexo não responderam o questionário)


Quadro 7
Síntese de observações feitas pelos Condomínios em resposta aos questionários enviados – Uso e Ocupação do Solo
(Estância d’El Rey e Vila d’El Rey Anexo não responderam o questionário)



O surgimento de um loteamento como o Vila Alpina, oferecendo 416 lotes e todo um investimento em obras de infra-estrutura, demonstra que existe um grau de retorno do investimento, bastante atrativo, para parcelamentos com fins urbanos naquela área.

Considerando-se o restante da região ao sul da RMBH, verifica-se que o mesmo vem ocorrendo com outras áreas de Nova Lima (condomínio Alphaville) e de Brumadinho, por exemplo.

Considerando-se o conjunto de lotes aprovados, acrescido dos lotes em implantação no Vila Alpina e fazendo-se uma relação com os lotes ocupados, verifica-se um estoque muito grande de lotes ainda disponíveis no conjunto urbano do Vale do Mutuca – cerca de 75% dos lotes ainda estão desocupados.

Mantendo-se o atual ritmo de ocupação e considerando-se o inicio de ocupação do Vila Alpina, em cinco anos pode-se prever um acréscimo de cerca de 150 novas residências representando uma população residente aproximada de 600 pessoas e mais 150 empregados que irão circular diariamente pelos condomínios. Na hipótese de aceleração do ritmo de ocupação da área já parcelada, em 10 anos ainda não estariam ocupados todos os lotes, havendo disponibilidade de terrenos a ocupar. A ocupação total, provavelmente, iria ocorrer dentro de 15 a 20 anos.

Os estudos relacionados aos ambientes biótico e abiótico da área em estudo, a análise sobre as condições sanitárias e de salubridade ambiental do conjunto urbano ali localizado, os problemas de circulação e tráfego decorrentes do sistema viário existente, conforme capítulos específicos deste documento, e ainda o grande número de lotes desocupados, apontam para a definição de uma política municipal de restrições a novos parcelamentos na área, amparada pela legislação federal e estadual vigente e por legislação de ocupação e uso do solo específica para o Vale do Mutuca.

A proposta de conteúdo básico para a legislação de uso e ocupação do solo do Vale do Mutuca, apresentada no Volume II procurou integrar-se à estrutura de zoneamento e aos parâmetros exigidos para o uso e a ocupação do solo do município, propostos pela equipe do Plano Diretor de Nova Lima introduzindo, entretanto, modificações necessárias para manter a identidade da área, face às especificidades de seus assentamentos urbanos e do meio ambiente circundante.

 

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